Как выбрать способ управления МКД?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75. Это быстро и бесплатно!

Многоквартирный дом представляет собой комплекс, состоящий из взаимосвязанных систем. Первая – само строение, включая и инженерные коммуникации для поставки газа, электричества, тепла, воды.

Управления МКД

Вторая – жильцы, их взаимоотношения, а главное,  отношения с внешними компаниями, обслуживающими дом и поставляющими энергоресурсы.

Для того чтобы дом функционировал и не было сбоев, нужно грамотное управление МКД. В противном случае комплекс  пойдет в разнос и обеспечение  жильцов необходимыми благами будет затруднительно. Существует несколько способов управления. Какой из них выбрать, об этом ниже.

Способы управления МКД

Способы управления МКД

Законодательство РФ, в частности,  Жилищный кодекс. Предусматривает три возможности, способа управления МКД:

  1. Дом управляется самими жильцами. Эта форма называется – непосредственное управление.
  2. Собственники жилых помещений создают ТСЖ (товарищество собственников жилья).
  3. Управление возлагается на стороннюю организацию, управляющую компанию (УК).

Выбор способа зависит от конкретной ситуации. В каких то случаях предпочтительней создать, например, ТСЖ, в каких то – выбрать УК. Единого рецепта нет.

Важный момент! Выбрать способ управления можно только на общем собрании собственников жилья. Только они и определяют, как будет управляться дом.

Теперь о каждом способе подробнее.

Непосредственное управление домом

Этот способ подразумевает, что жильцы сами управляют своим домом. То есть сами заключают договора на обслуживание МКД и поставку энергоресурсов: газа,воды, электроэнергии, отопления.

Однако есть и  законодательные ограничения. Если в доме количество квартир превышает 12, то обслуживать дом и его общее хозяйство обязана профессиональная компания, УК (ЖК, 161 статья).

Управляться дом может:

  • без выбора ответственных за дом лиц, все жильцы несут равную ответственность;
  • выбирается один из собственников, которому и передаются полномочия всех остальных (возможен так же выбор домового комитета, который представляет дом и управляет им);
  • приглашается стороннее лицо (возможно, организацию), которое и будет управлять домом.
Внимание! Если будет приглашено физическое лицо, то данный гражданин будет осуществлять только представительские функции.

Непосредственное управление, а равно и другие способы, выбирается следующим образом:

  1. Создается инициативная группа жильцов. Ее основная задача – подготовка общего собрания собственников. Необходимо определиться с его формой (оно может быть и очным, и заочным), временем и местом его проведения, подготовить материалы: список собственников, протокола собрания и т.д. Кроме этого группа проводит и разъяснительную работу, объясняя жильцам преимущества избранного способа.
  2. Проводится общее собрание. Если очное,то собственники собираются в установленном месте, где и принимают решение. Заочное проводится путем обхода квартир и заполнения опросного листа. Возможен вариант, когда владельцы жилья отправляют в адрес инициаторов специальный бюллетень, в котором выражают свое мнение по вынесенному на обсуждение вопросу.
  3. Решение оформляется протоколом. Он передается в местныйорган самоуправления или уполномоченной им организации, например, УК.
Важно! На собрание в обязательном порядке приглашаются представители муниципалитета. Уведомление о проведении собрания направляется в адрес органа самоуправления за 10 дней до его начала.

Плюсы и минусы управления

Основные плюсы непосредственного управления:

  • Нет переплат за управление;
  • Прямые договора с поставщиками.

Минусы:

  • Отсутствует возможность участия в целевых программах;
  • Подходит только для домов с небольшим количеством квартир, оптимально до 30-ти.

Управление домом через ТСЖ или кооператив

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительный кооператив (ЖСК) мало чем отличаются друг от друга. По своей сути – это некоммерческие организации, т. е. не извлекают из своей деятельности прибыль. Обе имеют наименование, банковский счет, устав и иные реквизиты, присущие организации.

Основной уставной задачей является обслуживание дома, в котором они созданы. Отличие состоит в том, что в кооперативе каждый член его вкладывает установленный пай в денежном выражении. Пока пай полностью не выплачен, квартира, в которой проживает пайщик, принадлежит организации. Товарищество же – просто объединение собственников жилья для решения определенных задач, связанных с обслуживанием жилья.

Обе организации самостоятельны и подотчетны общему собранию членов кооператива или ТСЖ. Для выполнения своих уставных задач они сами формируют баланс, сами подбирают организации, которые будут поставлять ресурсы и заниматься обслуживанием дома. Им так же разрешено вести и хозяйственную деятельность, не облагаемую налогом.

Но только тогда, когда она направлена на благоустройство жилья. Основным управляющим органом организации является общее собрание членов. На нем и принимаются решения по текущей деятельности. Например, проведение текущего ремонта или благоустройства придомовой территории. Правление кооператива или товарищества подотчетно собранию.

Порядок выбора такого способа управления точно такой же, как и при непосредственном управлении:

  • инициативная группа;
  • собрание собственников;
  • решение;
  • создание и регистрация ТСЖ или ЖСК.

Достоинства и недостатки управления

Основные плюсы:

  • самостоятельность в решениях, в распоряжении своими средствами и имуществом;
  • право вести не облагаемую налогом деятельность, прибыль от которой направляется на обслуживание дома.

Минусы:

  • коллективная ответственность;
  • проблемы с неплательщиками.

Выбор управляющей компании

Выбор способа управления проводится каждый год. Можно выбрать УК, чтобы она и управляла домом. Это, кстати говоря, самый простой выбор, если можно так выразиться, для ленивых. То есть можно ее выбирать. А можно и не выбирать. В первом случае, как положено: создать инициативную группу, провести собрание и выбрать УК.

А можно собрание не собирать, пустить все на самотек. Тогда муниципалитет в соответствии с требованиями закона проведет  конкурс и по результатам его назначит УК для управления МКД. Она и возьмет на себя все заботы о доме. Жильцы же, со своей стороны, должны будут заключить с УК договора на управление домом и. если не предусмотрено иное, на поставку энергоресурсов: газа, воды, тепла и электроэнергии.

Полезно знать! Основной плюс работы с УК: она полностью принимает на себя всю ответственность за дом. Минус заключается в часто завышенной стоимости услуг, а так же возможности столкнуться с мошенниками.

Как заключить договор управления МКД?

При непосредственном управлении или УК собственники в обязательном порядке заключают договора на правление домом, в которых прописываются и конкретизируются все виды услуг. Договора подписываются после принятого на общем собрании решения.

ТСЖ или ЖСК могут подписывать договора с любой организацией на выполнение или отдельной услуги, или комплекса их. На управление МКД они подписывать договора не обязаны.

Отметим! Выбор способа управления  зависит от самого дома, от жильцов, в нем проживающих. Поэтому и ответить однозначно на такой вопрос нельзя. Главное, взвесить все за и против. И только после того, как все возможности будут оценены, принимать решение.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Бесплатная консультация юриста в сфере недвижимости


Ссылка на основную публикацию
Бесплатные консультации: Москва: +7 (499) 455-03-75 | СПб: +7 (812) 407-26-30 | Консультант:
Консультант онлайн